Wer 2026 seinen Mietvertrag kündigen möchte, sollte nicht erst kurz vor dem geplanten Auszug handeln. Bei einer Wohnraummiete entscheidet nicht das Datum auf dem Brief, sondern der rechtzeitige Zugang beim Vermieter. Außerdem muss die Kündigung grundsätzlich schriftlich erfolgen und von allen Personen unterschrieben werden, die als Mieter im Vertrag stehen, diе compakt.de berichtet.
Eine gewöhnliche E-Mail, eine Nachricht über einen Messenger oder ein eingescanntes Schreiben erfüllt die vorgeschriebene Schriftform normalerweise nicht. Dieser Ratgeber zeigt, welche Fristen gelten, wann eine vorzeitige Vertragsbeendigung möglich ist und welche Angaben in einem Kündigungsschreiben nicht fehlen sollten.
Die Regelungen gelten vor allem für unbefristete Wohnraummietverträge. Bei befristeten Verträgen, möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters, Untermietverhältnissen und vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlüssen können Besonderheiten bestehen. Einen umfassenden Überblick zu Kaution, Nebenkosten, Mieterhöhung und Vertragsrechten bietet der Compakt-Ratgeber zum Mietrecht in Deutschland 2026. Vor einer außerordentlichen Kündigung sollte im Zweifel eine individuelle mietrechtliche Beratung eingeholt werden.
Mietvertrag kündigen: Welche Frist gilt 2026?
Drei Monate bei unbefristeten Mietverträgen
Mieter können einen unbefristeten Wohnraummietvertrag in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Nach § 573c BGB muss das Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat noch für die Berechnung berücksichtigt wird. Geht die Kündigung beispielsweise bis zum 3. Juli 2026 zu, kann das Mietverhältnis regulär zum 30. September 2026 enden. Erreicht sie den Vermieter erst später, verschiebt sich das Vertragsende üblicherweise auf den 31. Oktober 2026. Maßgeblich ist der Zugang, nicht der Poststempel oder der Tag, an dem der Brief abgeschickt wurde.
Die Mietdauer verlängert die Kündigungsfrist des Mieters grundsätzlich nicht. Selbst wer bereits zehn oder zwanzig Jahre in einer Wohnung lebt, kann normalerweise mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen. Längere Fristen gelten vor allem für Kündigungen durch den Vermieter. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich dessen gesetzliche Frist auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Darüber hinaus benötigt der Vermieter für eine ordentliche Kündigung regelmäßig ein berechtigtes Interesse, beispielsweise nachvollziehbar begründeten Eigenbedarf.
| Kündigungssituation | Frist oder Zeitpunkt | Wichtiger Hinweis |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung durch den Mieter | grundsätzlich 3 Monate | Zugang spätestens am dritten Werktag |
| Kündigung durch Vermieter bei Mietdauer unter 5 Jahren | 3 Monate | berechtigtes Interesse erforderlich |
| Kündigung durch Vermieter nach 5 Jahren | 6 Monate | Kündigungsgrund muss angegeben werden |
| Kündigung durch Vermieter nach 8 Jahren | 9 Monate | Härtefallwiderspruch kann möglich sein |
| Sonderkündigung nach Mieterhöhung | Erklärung bis Ende des zweiten Folgemonats | erhöhte Miete tritt bei wirksamer Kündigung nicht ein |
| Sonderkündigung nach Modernisierungsankündigung | bis Ende des folgenden Monats | Vertragsende zum Ablauf des übernächsten Monats |
| Fristlose Kündigung | keine feste Kündigungsfrist | wichtiger Grund und häufig vorherige Abmahnung nötig |
Vertragsklauseln genau lesen
Ein Mietvertrag darf für den Mieter keine längere Kündigungsfrist vorsehen, während der Vermieter weiterhin nur an eine kürzere Frist gebunden wäre. Zulässig können jedoch individuell vereinbarte Kündigungsausschlüsse sein, durch die eine ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird. Auch ein wirksamer Zeitmietvertrag lässt sich während seiner Laufzeit normalerweise nicht ordentlich beenden. Eine Befristung ist bei Wohnraum nach § 575 BGB allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und muss bei Vertragsabschluss nachvollziehbar begründet werden.
Prüfen Sie deshalb zunächst, ob Ihr Vertrag unbefristet, wirksam befristet oder mit einem Kündigungsverzicht verbunden ist. Die Überschrift des Dokuments allein reicht für diese Bewertung nicht aus. Entscheidend ist der genaue Wortlaut der Klausel. Eine unwirksame Befristung kann dazu führen, dass das Mietverhältnis rechtlich als unbefristet behandelt wird. Bei langen Bindungsfristen sollten Mieter den Vertrag fachkundig prüfen lassen.
Welche Form muss die Wohnungskündigung haben?
Schriftform und Unterschriften
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. In der Praxis bedeutet das ein Kündigungsschreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Stehen Ehepartner, unverheiratete Paare oder mehrere WG-Mitglieder gemeinsam im Mietvertrag, müssen grundsätzlich alle Vertragspartner die Kündigung unterschreiben. Zieht nur eine Person aus, endet ihre vertragliche Haftung nicht automatisch. Eine Änderung des Mietvertrags erfordert in solchen Fällen normalerweise die Zustimmung des Vermieters und der übrigen Vertragsparteien.
„Ausnahmen vom Kündigungsbutton sind zum Beispiel Miet- und Arbeitsverträge. Da braucht es weiterhin eine Unterschrift unter dem Kündigungsschreiben.“
Verbraucherzentrale NRW
Eine normale E-Mail, ein Foto des unterschriebenen Briefs oder eine WhatsApp-Nachricht sollten daher nicht als alleinige Wohnungskündigung verwendet werden. Sie können den Vermieter zusätzlich über den Versand informieren, ersetzen aber nicht das formgerechte Schreiben. Auch eine mündliche Mitteilung bei einem Gespräch im Hausflur beendet den Vertrag nicht zuverlässig. Wer auf eine elektronische Lösung setzt, müsste besondere Anforderungen an eine qualifizierte elektronische Signatur erfüllen. Der unterschriebene Papierbrief bleibt für die meisten Mieter der einfachste und sicherste Weg.
Zugang beweisbar machen
Mieter müssen im Streitfall nachweisen können, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig zugegangen ist. Ein einfaches Einschreiben beweist nicht in jeder Situation den Inhalt des Umschlags. Praktisch zuverlässig ist häufig die Zustellung durch einen Boten, der das unterschriebene Schreiben zuvor gesehen hat und den Einwurf in den Briefkasten dokumentiert. Möglich ist auch die persönliche Übergabe gegen eine datierte Empfangsbestätigung. Planen Sie mehrere Tage Reserve ein, anstatt den Brief erst am letzten möglichen Tag zu versenden.
Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht?
Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung
Nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 oder § 559 BGB kann dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zustehen. Die Kündigung darf bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens erklärt werden und beendet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Geht die Mieterhöhung beispielsweise im Juli 2026 zu, kann der Mieter bis zum 30. September 2026 kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 30. November 2026. Bei einer wirksamen Sonderkündigung tritt die angekündigte Mieterhöhung nicht ein.
Nicht jede Änderung der monatlichen Zahlung löst automatisch dasselbe Recht aus. Eine höhere Betriebskostenvorauszahlung ist rechtlich anders zu beurteilen als eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Modernisierungsumlage. Vor einer Entscheidung sollten daher die Art der Erhöhung und die gesetzliche Grundlage geprüft werden. Weitere Einzelheiten zu Begründung, Kappungsgrenze und Fristen erklärt der Beitrag Mieterhöhung 2026: Wann und wie viel der Vermieter erhöhen darf.
Modernisierung, Untervermietung und wichtige Gründe
Erhält der Mieter eine Modernisierungsankündigung, kann er nach § 555e BGB bis zum Ablauf des folgenden Monats außerordentlich zum Ende des darauffolgenden Monats kündigen. Geht die Ankündigung beispielsweise im Juli zu, muss die Kündigung spätestens Ende August erklärt werden und kann das Mietverhältnis zum 30. September beenden. Für bestimmte Bagatellmaßnahmen gelten Ausnahmen. Das Schreiben des Vermieters sollte daher vollständig geprüft werden.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, kann unter den Voraussetzungen des § 540 BGB ebenfalls eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein. Das gilt nicht, wenn ein wichtiger Ablehnungsgrund in der Person des vorgesehenen Untermieters besteht. Bei erheblichen Vertragsverletzungen kann außerdem eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht kommen. § 569 BGB nennt für Mieter insbesondere eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung. Meist müssen Mängel zuvor angezeigt und eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden.
Praxishinweis: Eine fristlose Kündigung sollte nicht allein auf Vermutungen oder allgemeine Unzufriedenheit gestützt werden. Entscheidend sind nachweisbare Tatsachen, ihre Schwere und die Frage, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wirklich unzumutbar ist. Fotos, Schriftverkehr, Gutachten und Zeugen können dabei wichtig werden. Eine fehlerhafte außerordentliche Kündigung kann dazu führen, dass der Mietvertrag weiterläuft und weitere Mietzahlungen fällig bleiben.
So kündigen Sie den Mietvertrag Schritt für Schritt
Vor dem Versand sollten Sie den Mietvertrag, mögliche Nachträge und die Namen aller Vertragspartner bereitlegen. Vergleichen Sie die Anschrift des Vermieters mit den aktuellen Kontaktdaten der Hausverwaltung. Legen Sie außerdem fest, zu welchem Termin das Mietverhältnis enden soll. Ist die Berechnung unsicher, kann zusätzlich die Formulierung „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ verwendet werden. Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung des Vertragsendes an.
Gehen Sie anschließend in dieser Reihenfolge vor:
- Mietvertrag auf Befristung und Kündigungsausschluss prüfen.
- Kündigungstermin anhand des geplanten Zugangs berechnen.
- Alle im Mietvertrag genannten Mieter aufführen.
- Schreiben ausdrucken und von allen Mietern unterschreiben lassen.
- Zugang per Boten oder Empfangsbestätigung dokumentieren.
- Bestätigung des Kündigungstermins und Übergabetermin verlangen.
- Zählerstände, Schlüssel und Wohnungszustand beim Auszug dokumentieren.
- Nach dem Umzug die neue Adresse rechtzeitig melden.
Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss die neue Wohnung grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach dem tatsächlichen Einzug anmelden. Mietbeginn, Schlüsselübergabe und tatsächlicher Einzug können an unterschiedlichen Tagen liegen. Der Beitrag zur Ummeldung des Wohnsitzes 2026 erklärt, welche Dokumente beim Bürgeramt benötigt werden. Die Kündigung des alten Mietvertrags ersetzt diese Anmeldung nicht.
Muster für die Kündigung des Mietvertrags
Vorlage für eine ordentliche Kündigung
Vor- und Nachname aller Mieter
Aktuelle Anschrift
Postleitzahl und Ort
Name und Anschrift des Vermieters
Postleitzahl und Ort
Ort, Datum
Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [vollständige Anschrift]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündigen wir den Mietvertrag für die Wohnung [Anschrift, Etage, Wohnungsnummer] ordentlich und fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen zulässigen Zeitpunkt.
Bitte bestätigen Sie uns den Eingang dieser Kündigung sowie den Termin der Vertragsbeendigung schriftlich. Teilen Sie uns bitte außerdem mögliche Termine für die Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe mit.
Unsere neue Anschrift für die weitere Korrespondenz und die spätere Kautionsabrechnung lautet ab dem [Datum]:
[Neue Anschrift]
Mit freundlichen Grüßen
[Eigenhändige Unterschriften aller Mieter]
Zusätzliche Angaben bei einer Sonderkündigung
Bei einer Sonderkündigung sollte der konkrete Anlass genannt werden. Formulieren Sie beispielsweise, dass Sie das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB aufgrund des Mieterhöhungsschreibens vom genannten Datum ausüben. Geben Sie an, wann Ihnen das betreffende Schreiben zugegangen ist und zu welchem gesetzlichen Termin die Kündigung erfolgen soll. Fügen Sie keine ungesicherten Behauptungen hinzu. Bei einer fristlosen Kündigung ist eine genaue Begründung besonders wichtig.
Ein Musterschreiben kann nur die formale Vorbereitung erleichtern. Es beantwortet nicht die Frage, ob im konkreten Fall tatsächlich ein Sonderkündigungsrecht oder ein wichtiger Grund besteht. Ebenso kann eine individuell vereinbarte Vertragsklausel zusätzliche Prüfungen erforderlich machen. Ändern Sie die Vorlage deshalb entsprechend Ihrer tatsächlichen Situation. Bei finanziell oder persönlich erheblichen Folgen ist eine Beratung beim Mieterverein oder durch einen Fachanwalt sinnvoll.
Häufige Fragen zur Kündigung des Mietvertrags
Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?
Eine gewöhnliche E-Mail reicht bei Wohnraummietverträgen grundsätzlich nicht aus. § 568 BGB verlangt Schriftform. Senden Sie daher ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben und dokumentieren Sie den Zugang. Eine E-Mail kann lediglich ergänzend verwendet werden.
Muss der Vermieter meine Kündigung bestätigen?
Die Wirksamkeit der Kündigung hängt grundsätzlich nicht von einer Bestätigung ab. Sie müssen aber den rechtzeitigen Zugang beweisen können. Eine schriftliche Bestätigung schafft Klarheit über das Vertragsende. Fordern Sie diese deshalb ausdrücklich an.
Kann ich früher ausziehen, wenn ich einen Nachmieter finde?
Ein Nachmieter beendet den Vertrag nicht automatisch. Eine Pflicht des Vermieters, jeden vorgeschlagenen Interessenten zu akzeptieren, besteht normalerweise nicht. Etwas anderes kann sich aus dem Vertrag oder besonderen Umständen ergeben. Eine frühere Aufhebung sollte schriftlich in einem Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden.
Muss ich bei einer Kündigung einen Grund nennen?
Mieter müssen eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags grundsätzlich nicht begründen. Bei einer Sonderkündigung oder fristlosen Kündigung sollte die rechtliche Grundlage dagegen eindeutig genannt werden. Vermieter benötigen für eine ordentliche Kündigung regelmäßig ein berechtigtes Interesse. Dieses muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar erläutert werden.
Was passiert, wenn nur einer von zwei Mietern kündigt?
Sind beide Personen Vertragspartner, kann normalerweise nicht nur eine Person ihren Anteil am Mietvertrag kündigen. Die Kündigung muss von allen Mietern gemeinsam erklärt werden. Soll nur eine Person ausscheiden, ist eine Vertragsänderung mit Zustimmung des Vermieters erforderlich. Bis dahin kann die ausgezogene Person weiterhin für Mietzahlungen haften.
Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Möglich bleiben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund oder eine einvernehmliche Vertragsaufhebung. Auch die Wirksamkeit der Befristung sollte geprüft werden. Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund, kann der Vertrag als unbefristet gelten.
Was Mieter jetzt vorbereiten sollten
Wer den Mietvertrag beenden möchte, sollte zunächst Vertragstyp, Kündigungsklauseln und den gewünschten Auszugstermin prüfen. Bei einem normalen unbefristeten Wohnraummietvertrag gilt für Mieter üblicherweise eine Frist von drei Monaten. Entscheidend sind die schriftliche Form, die Unterschriften aller Mieter und der nachweisbare Zugang beim Vermieter. Sonderkündigungsrechte können insbesondere nach bestimmten Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen oder schwerwiegenden Vertragsproblemen bestehen.
Versenden Sie das Schreiben nicht erst am letzten Tag und bewahren Sie eine unterschriebene Kopie sowie den Zustellnachweis auf. Vereinbaren Sie die Wohnungsabnahme rechtzeitig und dokumentieren Sie Zustand, Zählerstände und Schlüsselübergabe. Eine klare Vorbereitung verhindert, dass Kündigungsfrist, neue Wohnung und doppelte Mietzahlungen unnötig auseinanderfallen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung.
